오퍼스 한강 스위첸 분양가 분석

김포시 인근 아파트 시세와 비교 분석

📌 84㎡ 기준 비교 (2024년 8월 기준)

• 오퍼스 한강 스위첸: 6억 6,800만원~6억 9,300만원
• 김포 한강신도시 평균: 약 7억 5,000만원~8억 2,000만원
• 가격 차이: 약 5,000만원~1억 3,000만원 저렴

📌 99㎡ 기준 비교

• 오퍼스 한강 스위첸: 8억 3,300만원~8억 3,700만원
• 김포 한강신도시 평균: 약 9억 2,000만원~10억원
• 가격 차이: 약 8,000만원~1억 7,000만원 저렴

분양가 상한제 효과 분석

분양가 상한제가 적용된 오퍼스 한강 스위첸은 인근 기존 단지 대비 평균 15-20% 저렴한 가격으로 공급되고 있습니다. 이는 다음과 같은 요인 때문입니다.

1. 정부 정책: 분양가 상한제 적용으로 가격 상승 억제
2. 신규 공급: 기존 중고 시세보다 합리적인 신축 분양가
3. 대단지 효과: 1,029가구 대단지로 인한 공급 물량 효과

계약 조건 및 초기 비용 분석

📌 1차 계약금

• 정액제: 1,000만원 (모든 평형 동일)
• 기존 10% 계약금 대비 대폭 절약 (84㎡ 기준 약 5,800만원 → 1,000만원)

📌 발코니 확장비

• 500만원~600만원대 (평형별 차등)
• 시중 확장비 대비 합리적 수준

분양 및 입주 일정

📌 청약 일정

• 특별공급: 7월 7일
• 1순위: 7월 8일
• 2순위: 7월 9일
• 당첨자 발표: 7월 18일
• 정당 계약: 7월 29일~31일

📌 입주 예정

• 2028년 8월 예정

투자 수익성 분석

1. 교통망 개선 호재

• 서울지하철 5호선 김포 연장 (예비타당성 조사 중)

• 인천지하철 2호선 고양 연장 (2035년)

• GTX-D 노선 (2035년)

2. 지역 개발 호재

• 한강시네폴리스 산업단지 (2조 560억원 규모)

• 미디어 특화 자족도시 조성

• 주변 상업·업무시설 확충

3. 희소성 프리미엄

• 한강 조망 가능 세대

• 김포 고촌읍 내 대규모 신축 단지

• 중대형 평형 위주 공급

평형별 선택 가이드

주의사항 및 리스크 요인

1. 전매 제한

• 3년간 전매 금지 (2028년 하반기 해제)

• 단기 투자보다는 중장기 투자에 적합

2. 입주 지연 리스크

• 대규모 산업단지 내 개발로 인한 공사 지연 가능성

• 주변 인프라 완성 시점 변동 가능성

3. 교통망 개선 지연

• 지하철 연장 등 교통 호재의 실현 시점 불확실성

• 정부 정책 변화에 따른 사업 지연 리스크

분양가 분석 결론

오퍼스 한강 스위첸은 분양가 상한제 적용으로 인한 가격 메리트가 가장 큰 장점입니다. 인근 시세 대비 15-20% 저렴한 가격에 한강 조망, 우수한 교통 접근성, 대규모 개발 호재까지 갖춘 매력적인 투자처로 평가됩니다.

특히 84㎡ 타입은 실수요와 투자 수요를 모두 만족시킬 수 있는 적정 평형이며, 99㎡ 타입은 희소성과 프리미엄 가치를 동시에 추구할 수 있어 각각의 매력이 뚜렷합니다.

다만 3년간의 전매 제한과 2028년 입주라는 점을 고려하여 중장기 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.